5. 어떻게 살(buy)것인가

어떻게 살 것인가_이광수 20240508 p218     How to do  광수네, 복덕방 그 첫 번째 이야기
투자를 통해 빈부 격차를 해소하고, 사회적 불평등을 줄일 수 있다는 꿈을 가지고..."물고기를 주어라. 한 끼를 먹을 것이다. 물고기 잡는 법을 가르쳐 주어라. 평생을 먹을 것이다."_탈무드. 
물고기가 어디 있는지보다 물고기를 어떻게 찾아 잡아야 하는지를 고민해 봐야 합니다. 투자를 잘하기 위해서 더 많은 지식은 더이상 필요하지 않습니다. 지식을 많이 안다고 지혜가 늘어나지 않습니다. 지식은 소유하는 것이지만 지혜는 행동하는 것입니다. 어떻게 살(buy)것인가는 어떻게 행동할(do)것인가에 대한 답을 찾는 일입니다. 
 

1. 어떻게 살(buy)것인가?

"무엇이 중요한가" 생각을 바꾸지 않으면 아무것도 변하지 않습니다. 투자에서도 새롭게 접근하기 위해서 생각을 바꿔야 합니다. 우리가 보는 모든 결과는 단순히 개인의 노력만으로는 설명할 수 없는 여러 가지 힘에 의해서 좌우되고 있습니다. 그 여러 가지 힘 중에서 운의 비중이 가장 큽니다. 운을 인정하면 자산 시장을 대하는 태도가 달라집니다. 운이 작동되는 시장에서는 내가 아니라 남이 중요합니다. 타인의 시선으로 시장을 바라봐야 합니다. 자신의 생각이 강할수록 타인의 관점을 이해하기 힘듭니다. 자신의 생각을 줄이고 다음과 같은 질문을 던져야 합니다.
다른 사람은 어떻게 생각할까? 시장 참여자들은 어떻게 행동할까? 내가 아닌 사람들은 어떤 상황일까? 
집값이 오르는 2021년에 다주택자들은 집을 팔고 무주택자들은 대출을 해 집을 사고... 생각해봐야합니다.  타인의 입장에서.
 

겸손만이 ( 살아남는다 )

운을 인정하면 겸손하게 됩니다.  개인의 노력과 투자의 성과에 인과 관계가 없다는 것을 발견하는 순간 시장을 보는 눈이 달라집니다. 객관화와 겸손은 운으로 움직이는 시장에서 성공하기 위한 조건입니다. 
잘되면 내 탓, 잘 안되면 남 탓을 하는 행동 방식을 뜻하는 "베네펙턴스 현상(beneffectance effect)은 투자세계에서 지양해야 합니다. 
운으로 움직이는 시장에서는 누가 오래 기다릴 수 있느냐가 중요합니다. 워런버핏은 투자에서 잃지 않는 것이 중요하다고 말합니다. 투자 시장에서 오래 살아 남으려면(운을 얻기 위해서는) 오래 지속해야 합니다. 그래야 운을 맞이할 확률을 높일 수 있습니다.   오래 지속하기 위해서는 낙관이 아닌 희망이 필요합니다. 
성공의 많은 부분은 주사위를 던지는 행위와 유사합니다. 
 

시장의 ( 변화를 ) 인정하라

 변하는 것보다 변하지 않는 것에 관심을 더 가져야 합니다. 자산시장에서 변화는 변하지 않는 가장 중요한 속성입니다. 
"창랑의 물이 맑으면 갓끈을 씻고, 창랑의 물이 흐리면 발을 씻는다." 변하는 창랑에 획일적인 대응을 피하고 현실적이고 지혜롭게 대응하면 됩니다. 
 

예측과 대응이 ( 가능하려면 )

변화하는 이유를 정확하게 알아야 현재를 판단하고 미래를 예측하고 대응할 수 있습니다. 가격을 변동시키는 수요와 공급의 변화는 다음 네가지로 나눌 수 있습니다. 
1) 수요 증가, 공급 증가 = ?! 
2) 수요 증가, 공급 감소 = 가격이 오름
3) 수요 감소, 공급 증가 = 가격이 내림
4) 수요 감소, 공급 감소 = ?!
p43 아래서 6번째 줄 첫 문단 " 가격 가격이 상승할 때......." -> "자산 가격이 상승할 때......" 오기 변경
가같은 가격 상승이라도 거래량에 따라서 그 이유가 달라진다. 가격이 상승하고 거래량이 증가하면 가격 변동 원인은 수요 증가이다. 반면 가격은 상승하는데 거래량이 줄어들면 가격이 변하는 이유는 공급 감소이다. 후자는 공급이 줄면서 가격이 상승했기에 지속될 확률이 낮다.  이후 가격은 하락한다.
반대로, 공급이 증가해서 가격이 하락하고 있따면 향후 공급이 다시 줄어들면서 가격이 상승할 가능성이 높다. 
이는 자산시장의 변화를 일반적인 재화 시장과 구별할 필요가 있다. (자산성, 자산화)
일반 재화시장과 자산시장의 차이는 수요에 대한 판단이다. 주식이 오를거라 예측하면 수요가 몰리고 가격은 올라간다. 수식이 내릴거라 예측하면 수욕는 줄어들고 가격은 내려간다. ("주식시장에서 오르는 말에 타라". "떨어지는 칼날은 붙잡지 않는다.") 
부동산은 소비의 대상이 됨과 동시에 투자의 대상이 된다는 독특한 특징이 있다. 주식은 오로지 투자의 대상일 뿐이다. 따라서 부동산과 주식의 투자방법은 구별되어야 한다. 

 
현명한 투자자는 ( 본질에 ) 집중한다

자본주의가 성숙되고 인구감소와 고령화사회로 성장률이 둔화되면서 저금리 정책이 지속될 것으로 판단된다.  자본주의는 누군가가 돈을 빌리면서 성장한다. 돈을 계속 빌리면서 돈의 양이 많아지면 물가가 상승하고 자본주의도 성장하게 된다. 결국 돈을 빌리는 사람이 많아야 경제가 성장한다. 인구증가는 경제 성장과 직결한다. 저금리 시대는 우리가 피할 수 없는 우리의 미래이다. 
" 현명한 투자자들은 가진 돈을 한 종목에 잔뜩 겁니다. 크게 베팅하죠. "_찰스 멍거. 주식투자에 성공한 사람들은 몇 개 종목에 집중적으로 투자한다. 주식은 유동성이 높기 때문에 소수종목에 대한 집중 투자가 가능하다. 주식은 지속 투자해야 한다. 복리의 마법 "72법칙" 을 생각해라. 

[ 72÷연수익률 = 두 배로 투자금이 늘어나는 데 걸리는 시간 ] 예를 들면 연 6%이자면 72 ÷ 6 = 12년 

부동산의 본질은 사용하면서 투자가 가능하다. 전세금으로 갭투자가 가능하다. 

2. 어떻게 할것인가?

모든 일은 ( 질문에서 ) 시작된다
나만의 ( 판단 기준을 ) 설정하라

한국 부동산 시장의 변동원인은 투자 수요와 매도 물량이다. 케인즈의 "유효수요이론"은 경제 불황의 원인을 수요의 부족에서 답을 찾았다. 

철근 가격의 상승 -> 건축비 인상 -> 분양 가격 상승 -> 가격 상승으로 매수 있는 여력을 가진 수요 감소 -> 미분양 증가 -> 분양 가격 하락 -> 집값 하락 

가격을 결정하는 것은 공급과 함께 수요가 있고, 수요 중에서도 구매 여력을 가진 수요가 중요하다. 
 

사자의 ( 사냥 법칙 )

가격은 하락하는데 거래량은 증가한다. 매도물량은 많아지면서 가격은 하락하는데, 가격이 하락하니까 수요가 증가하면서 거래량이 증가할 때 내 집 마련을 반드시 해야 한다. 
 

큰판을 ( 읽어라 )

거시적 변화라는 큰 판을 읽어야 한다. 관심을 가져도 거시적 변화는 어떤 경제학자도 예측할 수 없다. 거시 경제의 변화에 관심을 가져야 하는 이유는 기회보다 위험을 줄이기 위한 목적이다. 
 

내집 마련 ( 프로젝트 )

살고 싶은 아파트 리스트를 만들어 보자. 
1. 거래회전율이 높아야 한다. 
2. 투자비율이 높아야 한다. 
3. 입지, 교유, 교통, 안전, 신축 등 
 

3. 어떻게 ( 될 ) 것인가

주택가격의 변동 원인은 투자 수요와 매도 물량이다. 따라서 정책의 효과를 전망하기 위해서는 정책에 따라 투자 수요와 매도 물량이 어떻게 변할 것인가를 분석해야 한다. 주택가격이 상승하면 세금을 올린다. 투자 수요는 감소할 가능성이 존재하나 매도 물량을 늘리기에는 한계가 존재한다. 세금을 인상한다고 해서 주택의 가격을 내리지 못하는 이유이다. 
대출 규제한다고 해서 매도 물량이 증가하지는 않다. 신규 대출만을 규제하기 때문이다. 
대출 규제를 완화해도 투자 수요나 매도 물량에 영향을 미치지 않는다. 반면 대출을 확대하는 정책을 쓰면 실수요가 증가하면서 일시적으로 가격 반등에 영향을 줄 수 있다. 다만 지속될 가능성은 낮다는 판단이다. 
 
부동산 시장에서 정책이 의도한 정책 효과를 발휘하기 위해서는 "의외성", "예상하지 못했던", "이전에  전혀 없었던 정책", "일어난 시점이 놀라운"이 있어야 한다. 
가격이 하락할 때 거래량이 증가할 때가 투자하기 가장 좋은 시점이다. 
 
생각의 변화는 용기를 가져온다. 어렵지만 생각을 바꿔야 한다. 거대한 변화와 성공은 모두 작은 생각의 변화에서부터 출발한다.