20년 차 감정평가사가 알려주는 부동산 가격의 비밀

권자영 지음 p155

감정평가사라는 직업군에 대해서 자산을 소유하지 않은 독자들도 읽어 보면 감정평가사 자격증의 길과 부동산 감정가의 산출방법등 유익한 정보가 튼튼히있는 책입니다. 감정평가사가 되시려는 분은 꼭 한 번 읽어 보시길 권유 드립니다..  

 

출처_ 20년 차 감정평가사가 알려주는 부동산 가격의 비밀

아파트 가격 형성 요인은 물리적 특성, 단지 특성, 입지적 특성, 환경적 특성, 시간적 특성인 경과 연수의 5가지로 나뉜다. 물리적 특성에는 아파트 평형, 평면 구조, 방수, 욕실 수, 난방 형태, 용적률 등이다. 예를 들면 소형 평수의 경우 대형 평수에 비해 상대적으로 평 단가가 높게 형성된다. 또한 2베이 구조보다 3베이 구조가 가격이 높고, 편리한 개별 난방 아파트 가 중앙집중식 난방식아파트보다 가격이 높게 형성된다.
두 번째 단지 특성으로 단지 규모(세대수), 부대 시설(놀이터, 노인정, 단지 내 상가 등)과의 접근성으로 세분화할 수 있다. 대단지일수록 아파트 가격이 높게 형성되는데, 여기서 아파트 대단지는 업계 관행상 1,000세대 이상 아파트 단지를 의미한다. 단지가 클수록 주민 편의 시설, 공원 및 녹지 조성, 주변 초 중 고등학교 등 다양한 서비스를 제공받을 수 있고, 이런 주거 편의성은 고스란이 아파트 가격에 반영된다. 또한 브랜드 아 파트가 신축되면 자연스럽게 그 지역에 상권이 발달하고 그지일수록 아파트 가격이 높게 형성되는데, 여기서 아빠프 대 단지는 업계 관행상 1,000세대 이상 아파트 단지를 의미한다.
단지가 클수록 주민 편의 시설, 공원 및 녹지 조성, 주변 초.
중 고등학교 등 다양한 서비스를 제공받을 수 있고, 이런 주거 편의성은 고스란이 아파트 가격에 반영된다. 또한 브랜드 아 파트가 신축되면 자연스럽게 그 지역에 상권이 발달하고 그 덕분에 아파트의 인지도와 가격이 상승하면서 그 지역의 대장 아파트로 인식된다. 한편 노후화된 대단지 아파트는 인동 간 격이 좁아 일조권 및 프라이버시 문제가 발생할 수도 있고, 서비스 시설 및 관리 상태도 안 좋을 수 있다.
아파트 브랜드가 아파트 가격에 미치는 영향을 분석한 논 문에 의하면, 브랜드에 따라 평형별 아파트 가격이 5~15% 차 이가 난다고 한다.
이가 있기 때문에 꼭 임장을 할 필요가 있다.
세 번째 입지적 특성은 학군, 역세권 여부, 대중교통의 종 류, 주변 상권 형성 정도, 백화점•시장• 병원 등 주변 편의 시설 과의 접근성, 혐오시설 근접 여부 등으로 세분화할 수 있다. 입 지적 특징 중 아파트 가격에 가장 영향을 미치는 것이 학군, 역세권, 편의 시설 여부다.
면 학군과 역세권 여부는 매우 중요한 가격 형성 요인이라 볼 수 있다.
다섯 번째 환경적 특성은 아파트 방향, 조망, 층간소음, 프라이버시,지역범죄율등을 들 수 있다.
마지막으로 아파트 가격 변화에 영향을 미치는 변수는 경 과 연수다. 일반적으로 건물은 시간이 지날수록 가격이 하락 한다. 건물은 상각자산이기 때문이다. 하지만 아파트의 경우 신축 시점부터 시간이 지날수록 가격이 떨어지다가 주택 재건 축을 할 수 있는 시점이 오면, 특히 재건축 사업성이 높은 아파 트 단지의 가격은 크게 오르는 특징이 있다.
그렇다면 노후화 된 아파트는 언제오를까? 아파트 가격이 가장 많이 오르는 시점은 두군데 다. 첫 번째 포인트는 조합 설립 인가 단계이고, 두 번째 포인트는 사업 시행 인가 단계다. 조합 설립 인가를 득했다는 의미 는 "이제 주택 재건축이 조합을 통해 정식으로 진행될 예정이 다"라는 메시지다. 또한 사업 시행 인가를 득했다는 의미는 주택을 재건축하기 전 오래된 아파트인 중전자산과 주택 재건축 을 하고 난 후 신축된 아파트인 종후자산의 가치를 대략적으로 파악하여, 재건축사업에 참여하는 주민들에게 대략적인 분담금을 알려주고 주택재건축사업을 더 확실하게 진행하는 단계이므로 이때 가격이 한 번 더 상승한다.

농지를 개발하기 위해 지불해야 하는 비용 중 가장 큰 부분을 차지하는 것이 토목공사 비용과 행정 비용이다. 토목공사의 난이도와 비용은 농지의 경사도와 도로와의 높낮이 등에 따라 달라진다. 일반적으로 농지는 도로보다 낮은 위치에 있어 성토해야 하는 경우가 많고 이 경우 지반의 단단함을 한 번 더 체크해야 한다.
행정 비용 중 가장 큰 부분은 농지보전부담금이다. 이는 국 민 식량 공급의 기반인 농지를 대체 조성할 비용을 마련하기 위한 부과금으로, 개별공시지가의 30%이며, 50,000원/m가 상한이다. 예를 들어 농지의 개별공시지가가 180,000원/m인 경우 농지보전부담금은 개별공시지가의 30%인 60,000원/' 가 아니라, 상한인 50,000원/m가 되는 것이다.

「농지법, 제38조 제2항에 의하면 개인의 경우 농지보장 부담금이 건당 2천만 원 이상인 경우 분할 납부할 수 있는데, 30%를 농지전용히가 전에 남부해야 한다, 나머지 잔액은 4년 내에 4회 이내로 나누어 납부할 수 있다. 하지만 목적 사업의 준공일 전에 최종적으로 납부해야 한다.
임야는 농지와 달리 아무나 살 수 있다. 과거에는 있야 배 매 충명이 있어야 엄이를 살 수 있었는데, 1997년에 폐지되였다. 기획부동산 대상인 토지는 임야가 많았고, 비슷한 시기에 무분별한 임야 투기를 큰질하기 위해 『산지관리법」이 등장했다. 이 법에서는 전국의 산지를 보전산지와 준보전산지로 구분하고, 보전산지는 다시 공익용 산지와 임업용 산지로 나뉜다. 실제로 은행에서는 토지가 공익용 산지와 임업용 산지와 같은 보전산지인 경우 담보대출을 해주지 않는다. 다. 신제로 은행에서는 토지가 공익용 산지와 임업용 산지와 같은 보전산지인 경우 담보대출을 해주지 않는다. 환가성뿐 아니라 개발 가능성이 낮아서 면적이 아무리 커도 은행에서는 돈을 빌릴 수 없는 것이다. 다만 보전산지에서도 농림어업인이 소유한 임야에서 농림어업을 하기 위해 실제 거주하는 공간을 660m 미만으로 건축할 수 있다.
개발 가능한 임야는 농지와 마찬가지로 개발행위허가를 받아야 하며 대체산림자원조성비를 지불해야 한다. 2023년 1월 17일, 산림청 고시 2023년 대체산림자원조성비 부과 기준에 의하면 부과 금액은 산지별, 지역별 단위면적당 산출 금액에 개별공시지가의 1,000분의 10을 더한 금액으로, 앞서 검토한 농지보전부담금에비해 현저히 낮다. 하지만 대체산림자원조성비는 분할 납부가 되지 않는다.

"지혜로운 사람은 필요한 모든 것이 자기 안에 있음을 알고 자신을 변화시키려고 한다. 그래서 누구에게 화낼 일이 없다. 반면 어리석은 사람은 남들이 자신에게 친절하기를 기대하고 그렇지 않으면 화를 낸다. 바람결에 던진 먼지가 자신에게 돌아오듯 불행은 불행을 저지른 이에게 돌아온다."(톨스토이)