잭파시의 부동산 톱다운 투자법

출처_잭파시의 부동산 톱다운 투자법_잭파시(최경천)지음 p341

 

4 단계 top-down 

 

 

1. 세계의 부동산 경기_ 거시지표

 

모든 수익창출자산을 분석할 때는 거시에서 미시로 분석하는 것이 일반적이다. 부동산도 배제할 순 없다. 개인한테 가장 큰 숙제같은 자산이기 때문이다. 

부동산은 각종 부대비용이 많이 발생하는 자산이다. 취득세, 보유세, 인지세, 수수료 등. 

아무리 경매로 좋은 물건을 구매하여 매도차익을 얻을 수 있어도 단기간에 바로 매도를 하면 77%(지방세 포함)의 세율이 꼬리표처럼 붙기 때문에 죽써서 나라에 기부하는 셈이다. 

 

이 책에서 돈의 흐름을 파악하는데 필요한 거시지표 분석 등에 따른 내용은 경제서적에서도 볼 수 있는 자료들이 많다. 경제 위기를 미리 알 수는 없다. 일부의 예측이 번개에 맞을 확률처럼 잭팟인 경우는 더러 있을 수 있다. 

아주 작은 확률에 희망을 걸고 투자를 할 수는 없다. 

모든 사회 경제 분야에서 일어나는 일들은 우리는 메인뉴스에서 캐취한다. 일부예측자는 아주 소소하고 작은 변화에 대해 의심을 하고 예의 주시한다. 

이 글을 보는 모든 사람은 집한채 사고 싶은 사람도 있고 안전하다고 믿는 부동산에서 이윤을 겟하려는 일반 투자자다. 개인이 분석을 한들 세계의 유명한 경제분석학자분들보다는 못할 것이다.

시장 전문가에게 맡기자 ! 

시간은 우리에게 돈보다 소중하다. 

 

집(투자수단이 아닌)은 우리에게 의식주에서 가장 큰 안정감을 주고 가장 큰 몫돈이 들어가는 자신의 평생목표 중에 하나이다. 

집으로 인해 우리는 다른 수익창출활동을 안정감있게 액션할 수 있는 기반을 마련해 준다. 

그 집을 근거로 수익창출자산에 투자하자. 

출처_한국거래소

2. 도 단위 부동산 시장

 

광역시 그룹(부산, 대구, 광주, 대전, 울산, 세종, 제주)

지방 7도 그룹(강원, 충북, 전북, 전남, 경북, 경남) 

 

전세매물이 증가하면 집값 상승의 전조현상이다. 

하지만, 투자의 적기는 항상 지금이다. 

 

3. 시 단위 부동산 시장

 

인구가 많은 곳이 먼저 오른다. 

수요와 공급. 입아프다. 

현재는 1순위 수도권 광역시 뺀 나머지 시장에서 현재 인구가 소멸되는 지역을 제외하고 

1위 충북 청주(기업들의 생산공장으로 수요가 급증, 일거리 급증, 직주근접)

2위 충남 천안(마찬가지 기업들 급증)

3위 강원 원주(공기업이주, 수도권 근접)

4위 경남 양산(부산 옆 신도시 기업들 증가)

5위. 충남 아산(천안과 근접)

아시다시피, 일자리로 인한 지방으로의 인구전입이 많은 곳이 수요가 많았다. 

이외 도시들은 현재 인구수가 점차 감소하고 있어 제외했다. 

물론, 투자는 수도권이지만 종잣돈에 알맞는 물건을 찾고 자신의 일자리가 1위부터 5위까지에 해당하는 지역이 있다면 매매하는 것이 좋을 듯하다.  개인적으로는 청주와 천안이 가장 안정적으로 보인다. 

 

아파트 종류별 가격 상승 흐름

신축 - 준신축 - 32평 계단식 구축 - 25평 계단신 구축 - 25평 복도식 구축 - 21평 이하 복도식 구축

 

거래량이 평균값 이상이면 부동산 매매지수는 상승한다. 단, 진짜 매물을 구분하자.

주식에서도 거래량이 중요하다. 수요가 없으면 가격이 상승하지 않는 기본 경제학. 

지금 2024년 7월 기준으로 아파트 거래량이 전년, 전월보다 차츰 올라가고 있다는 뉴스가 나오고 있다. 뻥카일지도 모르지만, 미금리가 인하가 된다면 기대심리 때문에 거래량이 늘어 날 수 있다. 

하지만 국내의 부동산 대출 부채의 심각한 수준과 부동산정책(저금리 대출상품, 스트레스 DSR* 등)은 녹록치 않다.  

* 향후 금리 상승 가능성 고려하여 붙는 가산금리 적용방식, 한마디로 대출이율이 올라간다! 대출금이 적게 나온다!

 

4. 구체적인 아파트 단지

 

어플이나 네이버 부동산을 이용하여 먼저 검색하고 충분히 검새하고 세세하게 검색하고 떠난다. 임장.

손품임장했으면 전화임장하고 떠난다. 발품임장(낮과밤 최소 두번).

 

★ 임장체크리스트

아파트명		지역인구수
연식		세대수
평형		실거주 만족도(직방)
대장 아파트 1년 상승률		매물증감상태(아실)
시장 강도(부동산지인)		매물호가
공시가격		실거래 평균가(호갱노노)
외부	지하철, GTX, KTX와의 거리
	초중고와 거리
	학원의 수가 많은가
	주차 가능 대수
	지하주차장 연결 여부
	해당 단지의 로열동 파악(로열동 가격차이)
	남동서북방향(남향이 아닌 방향의 가격차이)
	해당 동의 로열층 파악(1층, 답층과의 가격 차이)
	속집 또는 끝집(사이드일 경우 가격 차이)
	계단식, 혼합식, 복도식
	단지의 고도 및 경사도
	대략적인 동 간 거리
	단지 내 커뮤니티
	단지 내 주간 장터 유무
내부	거실 베란다 뷰와 일조권 상태
	베란다 곰팡이나 결고가 있는지 확인
	베란다와 각방 천장에서 누수의 흔적 유무
	베란다 샷시 상태(입주 상태 그대로/ 메이커)
	베란다 확장 상태(확장 유무에 다른 가격차이파악)
	베란다 페인트 상태(수성페인트인지 탄성코트인지)
	화장실 인테리어 유무( 언제했는지?)
	싱크대 교체 유무(언제?)
	도배의 상태 파악(합지인지 실크인지)
	장판의 상태 파악(장판, 원목, 대리석)
	현관 중문 유무
	현관 신발장, 타일, 거울 상태
	등과 스위치 상태
	기타 수리가 필요한 부분

 

호갱노노, 아실, KB부동산, 네이버 부동산 등 어플에 자세히 나와있습니다. 

어플로 손품임장하고 원하는 지역을 픽하면 어플에 있는 부동산업자에게 콜링 약속잡고 발품 임장을 떠난다. 

거시지표는 전문가에게 맡기고 우리는 발품을 팔자. 소풍가는 기분으로. 

책값도 비싸졌다. 2시간 정도 정독에 25천원이라니... 

 

이상.