신방수 세무사의 부동산 세무 가이드북 실전편

신방수 세무사의 부동산 세무 가이드북 실전편 지은이 신방수 제5판 2024년 1월10일 p316

 

※ 2주택자의 절세방법

1. 비과세 혜택이 되는지 확인

2. 비과세가 되지 않으면 양도차익이 적은 것을 먼저 처분

3. 아파트 이외의 주택은 10년 이상 임대하고자 하면, 주택임대사업자등록을 한다.(이 상황에서 2년 이상 거주한 주택을 처분하면 비과세 받을 수 있음)

 

세컨하우스 조건

1. 공시가격이 3억원이하일 것

2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역에 소재하는 주택일 것

 가. 수도권 밖의 지역 중 광역시 및 특별자치시가 아닌 지역

 나. 수도권 밖의 지역 중 광역시에 소속된 군

 다. 세종특별자치시 설치 등에 관한 특별법 제6조 제3항에 따른 읍·면

 라. 서울특별시를 제외한 수도권 중 지방 자치분권 및 지지역균형발전에 관한 특별법 제2조 제12호에 따른 인구감소지역이면서 접경지역 지원 특별법 제2조 제1호에 따른 접경지역에 해당하는 지역으로서 부동산 가격의 동향 등을 고려해 기획재정부령으로 정하는 지역(경기도 연천군과 인천광역시 강화군 및 옹진군)을 말한다. 

 

상속 개시일로부터 6개월 이내에 처분하면 양도가액이 취득가액과 같아지는 이유

양도소득세는 양도 차익에 대한 과세이므로, 상속 받은 재산을 6개월 내에 매매, 양도 등으로 처분하게 되면 취득가액과 매도가액이 동일하게 되어 양도세가 발생하지 않는다. 다만, 양도세는 과세 되지 않을 수 있지만, 부동산 규모가 커져 상속세가 커질 위험이 있으니 유의해야 한다. 

 

1세대 1주택 양도세 비과세 

	구분	기준	예외
1	판단시점	양도일(잔금, 등기)기준	입주권: 관리처분인가일 or 철거일 중 빠른날 상가에서 주택 용도 변경시: 용도 변경일
2	1세대	거주자, 배우자의 직계비속(그 배우자 포함)과 형제자매	일시퇴거자 포함
3	1주택	1주택을 보유할 것	일시적 2주택 등 비과세 특례는 2주택 이상
4	2년 이상 보유	취득일로부터 양도일 기준	보유기간 특례(근무상 형편등)
5	2년 이상 거주	취득일로부터 양도일 중 실제 거주한 날(2017년 8월 3일 이후 조정지역 취득분에 한함)  주택임대사업자의 거주주택은 조정지역과 관계없이 전국적으로 2년 이상 거주(소득세법 시행령 제155조 제20항)	거주기간 특례(근무상 형편등)
6	고가주택이 아닐 것	실거래가액이 12억원 이하일 것(그 초과분은 과세함)	고가겸용주택(12억원)은 상가 부분은 무조건 과세함

 

1세대 2주택 일시적

1. 이사시 일시적으로  2주택인 경우

2. 상속, 동거봉양, 혼인, 영농 등 부득이하게 취득한 주택으로 2주택 이상인 경우

3. 주택임대사업자로 임대 등록한 경우 등

	비과세유형(소득세법 시행령 제154조)	보유 및 거주요건	일시적 2주택 적용 여부
1	민간건설 임대주택 매입임대주택	임차일로부터 양도일까지 5년 이상 거주	가능
2	협의 매수 수용 주택	보유 및 거주기간 제한 없음(사업인정고시일 전에 취득한 주택에 한함)	가능
3	해외이주법에 따른 출국으로 주택 양도	보유 및 거주기간 제한 없음(출국일로부터 2년 이내에 양도하는 주택에 한함)	해외 출국의 경우 일시적 2주택 상태가 아닌 1주택만 보유해야 가능
4	취학 근무상 형편에 따른 출국으로 주택 양도
5	1년 이상 거주주택	1년 이상 거주(취학, 근무 등 부득이한 사유로 양도하는 주택에 한함)	가능
6	조정지역 공고 이전 계약체결	거주기간 제한 없음(2년 보유만)	가능

 

PF 대출 연장으로 인한 총선 이후 시장 예상

1. 토지 가격 상승으로 인한 신규 개발을 저해하고 있으며  3년내지 4년 후에는 부동산 시장에 공급량을 현저하게 낮출 것이며 이로 인해 부동산 공급량이 상당히 부족할 것이며 장기적으로 부동산 가격상승을 부축일 수 도 있을 것이다. 

2. 늘어난 이자와 담보 추가로 은행권 부실과 신용을 저해 시킬 것이며 금융시장의 불안을 초래할 것이다. 

 

1세대 2주택, 1세대 3주택의 여러 사례들을 통한 세제 혜택의 법조항을 쉽게 풀어서 보여주는 책이다. 

이론의 책이므로 법조항에 눈이 익은 분들은 세법책을 보고 사례는 비교 대조 하여 보면 좋을 듯하다.